Η μελέτη του ΣΧΟΟΑΠ που εκπονείται, συμπεριλαμβάνει τις πάσης φύσεως πολεοδομικές και χωροταξικές παρεμβάσεις στα όρια του τέως Δήμου Δύμης, και αποτέλεσε μια κορυφαία επιλογή της Δημοτικής Αρχής της περιόδου (2007-2010), προκειμένου κατ αρχάς να αντιμετωπιστούν λάθη και παραλείψεις στην Κάτω Αχαΐα με την εφαρμογή του Γ.Π.Σ(Ν.1337|83), αλλά και εν συνεχεία να βάλει κανόνες και τάξη και στις υπόλοιπες κοινότητες που αποτέλεσαν τον Καποδιστριακό Δήμο Δύμης το 1998.
Θεωρούμε κατ αρχάς ότι το Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π αποτελεί μια από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις, διότι αποτελεί σοβαρό εργαλείο ανάπτυξης για τα επόμενα πολλά χρόνια και με τις οριστικές προτάσεις που θα διαμορφωθούν στο στάδιο της Β1 φάσης, θα καθορισθεί εν πολλοίς το είδος της ανάπτυξης που θέλουμε ειδικότερα στο παραλιακό μας μέτωπο που είναι και το ποιο ευαίσθητο χωροταξικά.
Το ζήτημα των οικισμών αντιμετωπίστηκε στο Α στάδιο της μελέτης με τον περιορισμό των ορίων ζώνης των 800.μ σε περιμετρικές οριοθετήσεις, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα όπου ένα οικόπεδο στο χωριό είχε την ίδια αντικειμενική αξία με ένα χωράφι δίπλα σε έναν χείμαρρο ή σε ένα απομακρυσμένο σημείο από τον κεντρικό πυρήνα των οικισμών, με αποτέλεσμα να επιβαρύνεται οικονομικά και άδικα ο δημότης. Με την αλλαγή αυτή που κάναμε στην Α φάση τότε, μπορέσαμε να αποκαταστήσουμε την αδικία τα χωράφια που βρίσκονται εντός της ακτίνας των 800 μέτρων να μην τα πληρώνει κάποιος για οικόπεδα στην εφορία όταν τα κληρονομεί από τους γονείς του ή τα πουλάει, όπως επίσης να μην πληρώνει ΕΝΦΙΑ στα χωράφια όπως στα οικόπεδα μέσα στο χωριό.
Σήμερα στη Β φάση η δημοτική μας παράταξη συνομιλώντας με πολλούς συμπολίτες μας για το μείζον αυτό ζήτημα, κινούμενη και όχι υποκινούμενη από κάθε είδους πιέσεις που πολλές φορές έχουν ατομικό χαρακτήρα χωρίς ενδεχομένως να έχουν και άδικο, θα σταθεί με σοβαρότητα και υπευθυνότητα, βλέποντας πάντοτε το γενικότερο συμφέρον και με τις παρεμβάσεις που έχει κάνει στο Δημοτικό συμβούλιο, έχει επισημάνει ήδη προβλήματα σημαντικά που είναι λογικοφανή και πρέπει να διορθωθούν άμεσα και αποτελεσματικά.
Οι πρώτες και σημαντικές παρατηρήσεις που μπορούμε να καταθέσουμε είναι:
Υπήρξε αδικαιολόγητη ολιγωρία της Δημοτικής Αρχής της περιόδου 2011-2014 με αποτέλεσμα η συμπληρωματική σύμβαση να υπογραφεί 27|12| 2013 και η διαβούλευση να ξεκινήσει τον Ιούλιο του 2015 και τελικά να μην υπάρχει ο απαραίτητος και ικανός χρόνος πλήρους ενημέρωσης των δημοτών και είχε ως αποτέλεσμα να δίνονται συχνές παρατάσεις της καταληκτικής ημερομηνίας με σοβαρό κίνδυνο απένταξης του αναπτυξιακού αυτού έργου από το Ε.Σ.Π.Α.
Σύμφωνα με την μελέτη σωστά αναδεικνύεται το τείχος της αρχαίας Δύμης περιμετρικά της πόλης, αλλά οι αποστάσεις των 50 μέτρων που προβλέπονται στο σχέδιο εκατέρωθεν του τείχους προκειμένου να κτίσει κάποιος είναι μεγάλες και στην ουσία παραπέμπουν σε αόριστο χρόνο την προβλεπόμενη πολεοδόμηση έως ότου ολοκληρωθεί η αρχαιολογική μελέτη, με αποτέλεσμα να δεσμεύονται πολλές ιδιοκτησίες.
Ακόμη παρατηρεί κάποιος, ότι ο υπόλοιπος χώρος που απομένει προς πολεοδόμηση είναι ελάχιστος και για το λόγο αυτό η σωστή πρόταση θα ήταν η επέκταση του σχεδίου να γίνει :
Α) Δυτικά της πόλης έως και δέκα μέτρα «έξω» από τα όρια του τείχους ώστε να μπορέσουμε να αναδείξουμε τον αρχαιολογικό χώρο του τείχους σε μία ζώνη 10+10=20 μέτρων που τη θεωρούμε αρκετή για το μέγεθος της πόλης μας.
Β)Νοτίως έως τον δρόμο που οδηγεί στις εργατικές κατοικίες καταργώντας τη ζώνη (Ζ.Ε.Α.1.1.2.). Με τις επεκτάσεις αυτές δίνουμε διέξοδο στους κατοίκους που θέλουν να οικοδομήσουν στο Νοτιοδυτικό τμήμα της πόλης μας και επιπροσθέτως δημιουργούμε εκεί τράπεζα γης στην ίδια περιοχή που υπάρχουν κοινά χαρακτηριστικά και ίδιες άξιες γης, ώστε να αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες που θα θιγούν από την δημιουργία του αρχαιολογικού πάρκου κατά μήκος του τείχους σε όμορη περιοχή.
Γ) Στην περιοχή βορείως του κοιμητηρίου που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης να προβλεφθεί υποχρεωτικά χώρος parking αυτοκίνητων, με δεδομένο ότι στο αρχικό σχέδιο δεν υπήρχε πρόνοια, ο οποίος θα καλύπτει τις εκρηκτικές ανάγκες χώρων στάθμευσης η ο χώρος αυτός που θα προκύψει από την εισφορά σε γη λόγο υπεραξίας να μετατραπεί σε κοινόχρηστο χώρο για τις ανάγκες της ευρύτερης περιοχής και να μετατραπεί σε χώρο parking o χώρος που έχει αποζημιωθεί στου Ραστή ώστε να εξυπηρετεί καλύτερα τους δημότες λόγο της εγγύτητας του με το εμπορικό κέντρο.
Δ) Το τμήμα νοτίως του κοιμητηρίου που περικλείεται μεταξύ της Π.Ε.Ο Πατρών Πύργου και της Ν.Ε.Ο Πατρών Πύργου η οποία στην ουσία μετά την αλλαγή χάραξης καθίσταται ενδονομαρχιακό δίκτυο δευτερευούσης σημασίας και προβλέπεται ως χώρος πρασίνου, να μπορεί να δοθεί η δυνατότητα ήπιων μορφών παρέμβασης με χαμηλά ποσοστά κάλυψης, ώστε να μην αχρηστευθούν πλήρως οι ιδιοκτησίες.
Στο βόρειο τμήμα του σχεδίου πόλης, όπου και εκεί στην ουσία απαγορεύεται η δόμηση επειδή διέρχεται το τείχος, από τη θέση ΒΙΓΛΑ έως και τη θέση ΡΑΧΗ από τα υπάρχοντα στοιχεία μέχρι τώρα και μάλιστα στις νεόδμητες οικοδομές που προσφάτως κατασκευάστηκαν, ειδικά μετά το σεισμό του 2008, δεν προκύπτει ότι έχουν ευρεθεί ίχνη του τείχους πλην της περιοχής (ΒΙΓΛΑ). Επιπλέον όλη αυτή η περιοχή στη συντριπτική της πλειοψηφία είναι δομημένη πλην ελαχίστων οικοπέδων. Η δημιουργία αρχαιολογικού πάρκου σε αυτή την περιοχή είναι αδύνατη αφού και η πρόταση αναγνωρίζει ότι τα υπάρχοντα κτίσματα παραμένουν εκεί και μπορούν να συντηρούνται, επισκευάζονται και εκσυγχρονίζονται. Προτείνουμε να ισχύει το καθεστώς που υπάρχει έως σήμερα, δηλαδή να υπάρχει πρώτα αρχαιολογική έρευνα, και αναλόγως των ευρημάτων να εφαρμόζεται η κειμένη νομοθεσία, διότι αν ισχύσει το αντίθετο δηλαδή πλήρης απαγόρευση έως ότου υπάρξουν οριστικές μελέτες στην ουσία πρόκειται για δήμευση της περιουσίας των δημοτών.
Δεν μπορεί με βάση την λογική να μην υπάρχει πλήρης γεωτεχνική μελέτη που να προβλέπει, σύμφωνα με τα στοιχεία που θα προκύψουν με ακριβή και συγκεκριμένο τρόπο τους κανόνες και όρους δόμησης και να μπαίνουν οριοθετήσεις απαγόρευσης 100 μέτρων εκατέρωθεν του ενεργού ρήγματος και 50 μέτρων των πιθανώς ενεργών ρηγμάτων που έχει ως συνέπεια, βλέποντας κανείς τον χάρτη και την κατεύθυνση τους σε παράλληλη τροχιά στην ουσία να καταστρέφονται εκατοντάδες ιδιοκτησίες στο διηνεκές μέχρι να γίνει η μελέτη από την περιοχή των Νιφορεΐκων έως και τον Αλισσό. Άμεσα πρέπει να εκπονηθεί γεωτεχνική μελέτη που να προσδιορίζει με ακρίβεια την ύπαρξη και ενεργότητα ρηγμάτων και σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να γίνουν ζώνες διακοσίων (200) και εκατό (100) μέτρων αποκλεισμού της δόμησης που δεν ισχύουν ούτε στο ρήγμα του Αγίου Ανδρέα στην Καλιφόρνια.
Εκτιμούμε ότι δεν απαιτείται τράπεζα γης στην Ε.Χ Σ.2 αλλά οι παρακάτω παρεμβάσεις που και το περιβάλλον θα διαφυλάξουν και θα δώσουν ώθηση ώστε να αναπτυχθεί η περιοχή. Ο αρδευτικός αύλακας της ΜΑΝΑΣ πρέπει να αποτελέσει κατ αρχάς το φυσικό όριο βάση του οποίου θα σχεδιαστούν οι ζώνες ανάπτυξης τουρισμού, αναψυχής, και παραθεριστικής κατοικίας τόσο οριζοντίως όσο και καθέτως λαμβάνοντας υπ όψη και τις συνθήκες που υπάρχουν σήμερα στο χώρο και δεν μπορούν να αλλάξουν τα επόμενα πολλά χρόνια, αλλά και τις ζώνες που μπορούν να προσαρμόσουμε τις μελλοντικές μας ανάγκες ως προς τις χρήσεις γης. α)Στο τμήμα της Ζώνης Π.Ε.Π.Δ.5.2 και Π.Ε.Π.Δ.5.1 με όριο τον μοναδικό δρόμο (ΣΠΑΣΜΑ) που ενώνει απευθείας την παραλιακή ζώνη με την πόλη και προς ανατολικά έως τον ποταμό Πείρο, όπου υπάρχει σωρεία κτισμάτων (άνω των 80 κτισμάτων) σε ελάχιστη στρεμματική γη να καταργηθεί το όριο αρτιότητας των 10 στρεμμάτων, να επιτρέπεται η χρήση εστίασης, ενοικιαζόμενα δωμάτια κ.λ.π. και γενικά ότι ισχύει στην ζώνη Τ.Α.2. της παραλίας Κάτω Αλισσού καταργουμένου του δρόμου που προβλέπεται ενδιάμεσα μιας και οι ιδιοκτησίες που υπάρχουν έχουν όλες πρόσβαση στους ήδη κάθετα διανοιγμένους οδούς που οδηγούν στο φυσικό όριο του αρδευτικού αύλακος (ΜΑΝΑ). Το πλάτος της περιοχής αυτής είναι τέτοιο που δεν μπορούν να υπάρχουν δύο διαφορετικές ζώνες και πρέπει να αντιμετωπιστεί ως μία ενιαία ζώνη. Στην ευθεία του βόριου ορίου της Ε.Χ.Σ.2 (ΜΑΝΑ) ο δρόμος που θα διαμορφωθεί να συνεχίσει έως την περιοχή του Πείρου ώστε αφενός να εξυπηρετήσει με κάθετους δρόμους προς την παραλία όλες τις ιδιοκτησίες και αφετέρου να αποτελέσει το φυσικό όριο της ζώνης Τουρισμού Αναψυχής με τα Νότια τμήματα που έχουν άλλες χρήσεις.
Στο μέτωπο της παραλίας μπορούν να χρησιμοποιηθούν τα δημόσια κτήματα τα οποία υπάρχουν και είναι αναξιοποίητα ως κοινόχρηστοι χώροι, χώροι άθλησης και αναψυχής καλύπτοντας τις ανάγκες των κάτοικων και των επισκεπτών.
Στα τμήματα νότια της μάνας έως τις γραμμές του τρένου που προβλέπεται να πολεοδομηθούν πρέπει να τηρηθούν αυστηροί κανόνες δόμησης με μεγάλες αρτιότητες τουλάχιστον δυο στρεμμάτων ώστε να μην αστικοποιηθεί ο χώρος και χαθεί το μοναδικό τμήμα που μπορεί να προσελκύσει υψηλό ενδιαφέρον για παραθεριστική κατοικία και να κρατήσει το απαραίτητο για την περιοχή περιβαλλοντικό ισοζύγιο. Τα τμήματα που θα εισφέρουν οι ιδιοκτήτες ως εισφορά σε γη και χρήμα λόγο υπεραξίας, σύμφωνα με την νομοθεσία θα πρέπει να καλύψουν μόνο τις ανάγκες της συγκεκριμένης περιοχής για την διάνοιξη των βασικών οδικών αρτηριών και των απαραιτήτων αναγκών σε κοινοχρήστους χώρους (πλατείες παιδικές χαρές κλπ)ώστε να αποτελέσει περιοχή χαμηλής όχλησης. Αν κατά την πολεοδόμηση προκύψουν μεταβολές μετά την ρυμοτόμηση της περιοχής και δεν απομένουν ιδιοκτησίες σε κάποιους, αυτοί θα πρέπει η να αποζημιώνονται σε χρήμα η σε γη και πάντοτε στην συγκεκριμένη χωροταξική ενότητα.
Τεράστιο πρόβλημα δημιουργείται με την ζώνη πρασίνου μεταξύ της πόλης και της σιδηροδρομικής γραμμής και φυσικά δεν προβλέπεται κατ ελάχιστον ούτε η δόμηση ακόμη και με τις παλαιές αρτιότητες. Η περιοχή αυτή κατά τη γνώμη μας θα πρέπει να αντιμετωπιστεί ως ενιαίος χώρος με την Ε.Χ.Σ.2 (αρτιότητα δύο στρέμματα) και να ισχύσει το ίδιο με ότι προτείνεται για την περιοχή από τις γραμμές του ΟΣΕ έως την τουριστική ζώνη. Η αιτιολογία ότι ο χώρος διαιρείται από τις γραμμές του τρένου καταρρίπτεται αμέσως αρκεί κανείς να δει σε όλες τις σύγχρονες πόλεις πόσες σιδηροδρομικές γραμμές τις διασχίζουν, τρένα, τραμ, ηλεκτρικοί σιδηρόδρομοι, προαστιακοί κλπ.Αν ο Δήμος επιδιώξει να παραμείνει ως χώρος πρασίνου πρέπει να εξευρεθεί και λύση για την αποζημίωση των ιδιοκτητών οι οποίοι θίγονται ώστε και να παραμείνει το πράσινο και να μην αδικούνται οι πολίτες.
Οι παρόχθιες ζώνες στον ποταμό Πείρο αλλά και στα ρέματα είναι υπερβολικά μεγάλες. Για τον ποταμό Πείρο αντί για την ζώνη των 100+100=200 μέτρων που προτείνεται θεωρούμε ότι ζώνη 30 και 30 μέτρων είναι αρκετή όπως και για τα ρέματα που προβλέπεται ζώνη 50+50=100 μέτρων αυτή δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη των 15 και 15 μέτρων αρκεί να γίνουν τα απαραίτητα έργα καθαρισμού και εκβάθυνσης που χρειάζονται σε τακτικά χρονικά διαστήματα και ειδικά στις εκβολές του Πείρου σημαντικά αντιπλημμυρικα έργα προστασίας τόσο των εγκαταστάσεων του βιολογικού καθαρισμού όσο και των ιδιοκτησιών κατά μήκος του ποταμού
Τέλος οι παρεκκλίσεις που ίσχυαν όλα αυτά τα χρόνια έχουν δημιουργήσει σε πάρα πολλές περιπτώσεις τετελεσμένες καταστάσεις για τις οποίες δεν πρέπει να κάνουμε ότι δεν τις βλέπουμε και δεν υπάρχουν. Στο πλαίσιο των ίσων ευκαιριών και της δικαιοσύνης αλλά και της συνέχειας που πρέπει να έχει η αναπτυξιακή προσπάθεια μιας περιοχής, χωρίς να ξεχνάμε ότι οι περιορισμοί που βάζουμε ισχύουν μόνο για ένα τμήμα του Δήμου μας, τον τέως Δήμο Δύμης, προτείνουμε οι παρεκκλίσεις που υπήρχαν να συνεχίσουν να υφίστανται.
Οι προτάσεις- θέσεις της παράταξης μας αποτελεί κατά την άποψη μας βάση συζήτησης και επεξεργασίας με δεδομένο ότι δεν υπάρχει εδώ και μια πενταετία (2011-2015), επιτροπή πολεοδομικού σχεδιασμού και περιβάλλοντος, απαρτιζόμενη από δημοτικούς συμβούλους, μηχανικούς, αρχιτέκτονες, υπηρεσιακούς παράγοντες του Δήμου, επιτροπή η οποία υπήρχε τις προηγούμενες περιόδους στον Δήμο Δύμης ώστε οι πολίτες να ενημερώνονται σε όλα τα σταδία της μελέτης.
Τέλος θέλουμε να τονίσουμε ότι το Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π πρέπει να παραπέμπει στο μέλλον του τόπου και τις μελλοντικές ανάγκες, αλλά ταυτόχρονα να μην παραβλέπει το παρόν και τις ιδιαίτερα δύσκολες συγκυρίες που διέρχονται οι Έλληνες πολίτες και για να επιτευχθεί αυτό χρειάζεται τόλμη εκεί που πρέπει αλλά και η απαιτούμενη σύνθεση σε λογικές προτάσεις και θέσεις με γνώμονα πάντα την προάσπιση των γενικών συμφερόντων του Δήμου.
